買う人の不安を先に消すと、
中古住宅は動きます。
中古住宅がなかなか決まらないとき、理由は価格だけではありません。買う側が「あとで何か出てきたらどうしよう」と思ったまま、決めきれずにいることがあります。株式会社マークスはJIO（株式会社日本住宅保証検査機構）の指定事業者として、お預かりした売却物件にホーム・インスペクション（住宅診断）のみならず、中古住宅保証やハウスクリーニングを実施しています。中古住宅の売買では2018年4月から住宅診断について説明することが義務化されましたが、診断で「問題なし」と出ても不具合が起きたときに保証されるわけではありません。だから当社は、診断の先の保証まで用意しています。査定は無料です。
§01いま、その中古住宅で止まっているのはどこですか
- 売りに出しているが、内見はあるのに決まらない
- 築年数が古く、買う人が不安に思っていないか気になる
- 住宅診断を受けるべきか、費用と効果が分からない
- リフォームしてから出すのと、そのまま出すのとで迷っている
- 雨漏りやシロアリの跡があり、伝えるべきか迷っている
- 相続した実家で、中の状態を正確に把握できていない
- 家財や不用品が残ったままで、片付けから手がつかない
- 他社の査定額に開きがあり、その根拠が分からない
決まらない理由の多くは、買う側の不安が残っていることです。診断で状態をはっきりさせ、保証を付け、清掃まで済ませておくと、同じ物件でも見え方が変わります。当社はここまでを売主のお立場でご用意します。
§02先に、期限のある手続きを押さえてください
相続で受け取った不動産には、いま登記の期限がついています。売るか買い取ってもらうかを決めるより前に、こちらは動きます。登記の手続きそのものは司法書士の領域ですので当社が代行することはできませんが、期限を知らないまま過ぎてしまう方が実際にいらっしゃるので、はじめにお伝えしています。
| 項目 | 相続登記の義務化 | 住所等変更登記の義務化 |
|---|---|---|
| 対象 | 不動産の所有者が死亡し、所有権が相続人に移転した場合 | 登記名義人自身の住所・氏名（名称・所在地）が変更された場合 |
| 義務開始 | 2024/4/1 | 2026/4/1 |
| 申請期限 | 取得を知った日から3年以内 | 変更があった日から2年以内 |
| 過料 | 10万円以下 | 5万円以下 |
| 経過措置 | 2024/4/1以前の相続も対象（2027/3/31まで） | 2026/4/1以前の変更も対象（2028/3/31まで） |
| ほか | 相続人申告登記の制度があります | スマート変更登記（職権登記）の制度があります |
相続した家屋を売却する場合の譲渡所得の3,000万円特別控除については、適用期間が延長され、買主が譲渡後に耐震改修工事または除却工事を実施する場合も適用対象に加わりました。制度の詳しい内容は空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）についてをご覧ください。適用できるかどうかはご事情で変わりますので、税理士とあわせてご相談ください。
§03「インスペクション済み」だけでは、不安は消えません
- 診断を受けただけでは、買主の保証にはなりません中古住宅を売買する際にホーム・インスペクション（住宅診断）について説明することが2018年4月から義務化され、実施している物件も徐々に増えてきました。ただし、診断の結果が「問題なし」の物件で、仮に何か不具合が起きても何ら保証はされませんので要注意です。
- だから当社は、診断のあとに保証と清掃まで付けます当社はJIOの指定事業者として、お預かりした売却物件を魅力的な物件にするため、ホーム・インスペクションのみならず、安心の中古住宅保証やハウスクリーニングを実施しています。買主の不安を先に減らしておく、という考え方です。
- 隠して出すと、買主側の調査で出てきます私道の持分、境界、擁壁、告知事項。売りに出したあとで買主側の調査から出てくると、そのまま値引きの理由になり、話そのものが壊れることもあります。先に洗っておけば手の打ちようがあります。
- 解体のタイミングを間違えると税負担が跳ね上がります「古いから壊してから」と急がないでください。建物が無くなると住宅用地の特例から外れ、土地分の固定資産税が約6倍と高額になる蓋然性があります。接道義務を満たしていない物件は、一度解体すると再建築できなくなります。
§04売りに出す前に確かめる論点
ここに並べたのは、当社が実際に相談を受けてきた論点です。買主のお客様には、こうした事柄を購入前に必ずお伝えしています。売主のお立場でご相談いただく場合は、同じ内容を売りに出す前に確かめる、という使い方になります。
| 論点 | 買主が気にすること | 先に確かめること |
|---|---|---|
| 建物の状態 | 住宅診断で「問題なし」でも、後から不具合が起きた場合に保証されるわけではありません | 診断の範囲、中古住宅保証を付けられるか |
| 増改築の履歴 | 当時の確認申請や検査済証が無いと、買主の融資が通りにくくなることがあります | 検査済証の有無、増築部分の面積と時期 |
| 前面道路・私道 | 私道の持分や通行・掘削の同意が無いと、買主の融資や工事が止まります | 建築基準法上の道路に当たるか、持分と同意書の有無 |
| 接道義務 | 満たしていない敷地は、解体後に再建築できなくなります | 間口と道路幅、路地状敷地の形状 |
| 境界・越境 | 土地・建物の面積が謄本どおりとは限りません。隣地の配管が敷地内を通っていることもあります | 確定測量図の有無、越境の覚書、先代同士の口約束の有無 |
| 擁壁（土留め） | 今後のメンテナンスに数百万円から時に1,000万円という金額がかかることがあります | 擁壁の種類、検査済証の有無、既存不適格かどうか |
| 地盤・液状化 | 液状化のしやすさには土の粒径が大きく関係します | 地盤調査書、同じ敷地内で数値が大きく違わないか |
| 告知事項 | 過去の出来事は、宅建業法上の告知義務に当たれば重要事項説明書に記載します。何年前まで遡るかの明確なルールはありません | いつ何があったか、近隣にどこまで知られているか |
当社は、告知義務に当たるかどうかにかかわらず、把握していることは可能な限りお伝えする方針を取っています。所有者の方には気の進まないお話をすることもありますが、あとから出てきて話が壊れるより、先に手を打つほうが結果として早くまとまります。
§05ご相談いただけること
住宅診断（ホーム・インスペクション）
JIOの指定事業者として、お預かりした売却物件に住宅診断を実施します。状態をはっきりさせておくことは、買主にとっても売主にとっても交渉の土台になります。
中古住宅保証とハウスクリーニング
診断だけでは買主の不安は消えません。当社は安心の中古住宅保証やハウスクリーニングまで実施し、お預かりした物件を魅力的な状態にしてから売りに出します。
売りに出す前の洗い出し
§04の論点を、その土地・その建物について一つずつ確かめます。関係各所への調査もお受けしています。先に分かっていれば手の打ちようがあり、後から出ると値引きの理由になります。
当社で買い取る／ビディング方式
仲介が向かないご事情のときは、自社での買取もお受けします。また、ご希望の方には買主に条件を出し合っていただく「ビディング方式」（競争入札制）もご用意しています。向いているかどうかからご相談ください。
傷んだお家でも大丈夫です。査定は無料で、内容は厳守します。ご相談だけでも歓迎です。家財や不用品が残ったままでも構いません。中古住宅のことでしたら、何でもご相談ください。
§06当社の立ち位置
株式会社マークスについて
- 東京都知事免許を受けた宅地建物取引業者です
- （公社）全日本不動産協会 会員／（公社）不動産保証協会 加盟
- JIO（株式会社日本住宅保証検査機構）の指定事業者（ホーム・インスペクション）
- 中野の本店と、新宿のオフィスの2拠点で動いています
- グループ会社：株式会社FAVORS
- 不動産の売買・賃貸・管理およびその仲介、各種コンサルティング業務
- 不動産案件に特化した弁護士事務所と連携しています。税理士・弁護士といった専門家とご一緒することで、法的な問題や税金の問題もまとめてご相談いただけます
登記の手続きそのもの（相続登記、住所等変更登記）は司法書士の領域、相続税の申告は税理士の領域で、当社が代行することはできません。当社がお引き受けするのは、その不動産に何があるかを調べ、売る・買う・貸すの形にするところです。免許番号・所属団体・所在地・地図は、このページ下部の会社概要欄に出ています。
§07代表ごあいさつ
物件情報を探すと、どこを見てもきれいな紹介文と写真が並んでいます。良いところは大きく書かれ、聞かなくても営業から伝えられます。それに比べて、その物件が抱えているネガティブな面は、できるだけ気づかれないように、説明も簡単かつ楽観的に済まされているのが現状です。
私たちは買うお客様に対して、その反対のことをしてきました。隠れたネガティブな面を、こちらから積極的にお伝えする。売主のお立場でご一緒するときも、同じやり方が結局は早く決まると考えています。状態をはっきりさせ、保証を付けて出す。買う側の不安が消えれば、話は進みます。
忖度なし・営業トークなしで、その建物に何があるのかからお話しさせてください。
§08他県にお住まいの所有者・ご親族の方へ／対応エリア
ご相談を承っている範囲
- 東京都中野区（本店所在地・売却強化エリア）
- 東京23区を中心に東京都内
所有している不動産が遠方でお困りの方、まずはお電話・メールでご相談をお受けいたします。相続不動産の売却時の専門的なご相談も可能です。税理士、司法書士、弁護士といった各種専門家と連携してスムーズな相談をサポートします。プライバシー厳守で対応させていただきますので、お気軽に査定と併せてご相談ください。
中野区の中古住宅について
中野区を拠点に地域密着で活動しているため、周辺の相場や再開発情報を熟知しています。駅から近い物件や、中野区特有の細い路地に面した物件など、一見評価が難しい不動産でも、その土地の本当の価値を反映した査定をお出しできます。誰がその家を買うのかが見えていると、どこまで手を入れて出すかの判断もぶれません。
§09ご相談から売却・買取までの流れ
お引渡しの前には物件に集まっていただき、境界の明示や設備の使用方法とあわせて、汚れやキズを確認する立会いを行います。汚れやキズは事前に直してお引渡しいたします。
§10よくある質問
※このページの掲載内容は、株式会社マークス ご担当者様のご確認のもと公開しています。
| 業種 | 不動産取引会社 |
|---|---|
| 主な業務 | 購入：物件のご提案（お客様のお考え、ライフプラン等についてのヒアリングを実施）／売却：ホーム・インスペクション（住宅診断）、中古住宅保証、ハウスクリーニング、ビディング方式（競争入札制）による高値売却システム |
| 郵便番号 | 〒164-0001 |
| 所在地 | 東京都中野区中野4-2-13 JR中野北口富士ビル |
| 電話 | 03-5318-9390 |
| FAX | 03-5318-9391 |
| 会社名 | 株式会社マークス |
| 代表者 | 代表取締役 宇佐見 祐 |
| 営業時間 | 10:00〜19:00 |
| 定休日 | 毎週火曜・水曜 |
| その他 | 東京都知事免許(3)第94014号 (公社)全日本不動産協会 (公社)不動産保証協会 JIO(株式会社日本住宅保証検査機構)の指定事業者 |
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- 住所：東京都中野区中野4-2-13 JR中野北口富士ビル
- 電話：03-5318-9390
